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垂水区の不動産売却相場動向【令和元年版】

神戸市のベッドタウンとして住宅街の広がる垂水区の最新不動産売却事情を関西の不動産会社1,000名以上と面談した僕が公示地価、基準地価の地点別データを参考に現在の売却物件価格と各不動産会社との面談で得た知識を基に、昨年から今年にかけての相場動向を独断と偏見で解説してみたいと思います。

垂水区全体の経緯と流れ

垂水区全体の地価を平均して見ると、1,990年のバブルの崩壊を境にした約3年間と、1,999年のITバブルの崩壊を境にした約5年間に大きく地価を下げて以降は細かな上下を繰り返しています。直近5年間の公示地価、基準地価を見てもわずかにプラスで短期スパンで見ると少し値を上げていると言えます。垂水区のエリア別で見るとここ最近の傾向ですが、利便性の高い駅地価のエリアが地価を上げ、一部のバス便エリアが値段を下げているといった印象です。

垂水区南部

垂水駅徒歩圏を中心に南部エリアは軒並み値を上げています。一部駅から遠いエリアで現状維持のエリアもありますが、最近の駅前集中化の流れの恩恵を最も体現したエリアだと思います。バス便エリアであるエリアでも、各エリアごと安定した商業施設のおかげか比較的地価を維持しております。

垂水区北部

最近の住み替え傾向である「駅前・利便地への集中」から考えると、大きく地価を下げそうな北部エリアですが、エリアによっては僅かに下げる程度にとどまっています。これは下降傾向のつづいた北部エリアの一時下げ止まりかと予想されます。

垂水区西部

山陽電鉄霞ヶ丘駅・JR舞子駅の徒歩圏に関しては元から人気が高いこともあり軒並み上昇しております。徒歩では少し遠く感じる舞子坂周辺より北側「多聞エリア」に行くと、逆に軒並み地価を落としてします。逆に更に北側「地下鉄学園都市駅圏内」ではブルメール舞多聞に加えて、コストコを中心とした第二神明周辺の商業施設、さらにブランチ神戸学園都市などの新たな発展もあり、再び値段を上げております。地価を落とした多聞エリアに関しては、今までお住まいだった方が大規模な新築・宅地分譲に際して、舞多聞エリアへ住み替えたことによる売却物件の過多による地価下降かと予想されます。

垂水区東部

ジェームス山を境に独立した印象のある塩屋も他のエリア同様に駅近エリアは価格を上げています。塩屋台公園を境に塩屋台を中心としたエリアでは逆に平均的には地価を下げている印象がありますが、旧神明沿いのマックスバリュー・業務スーパー・ココカラファインを中心とした商業施設充実のおかげか、旧神明に近い塩屋北町や朝谷町は地価を保っているようです。軒並みバス便エリアが値を下げている中でも、松風台や桃山台などの区画が整っている町に関しては地価を保っているようです。

※参考データ:国土交通省HPより国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 

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