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買い替えにおける不動産売却の知っ得情報まとめ

不動産を売却する理由には様々なものがありますが、1番多い理由は住み替えだそうです。住み替えと言っても様々なケースがありますが、ここでは現在の住まいを売って、新しい住まいを購入するという買い替えについて、関西の不動産会社1,000名以上と面談した僕が知っておいて欲しい情報をシェアしたいと思います。

売る家、買う家どちらを優先?

もちろん自分の気に入った家をじっくり探して、なるべく高く今の家を売るに越したことはないのですが、これについてはネット上でも様々な意見が散見できます。結局のところ個々の事情によると思います。

住み替えをする時に、まずは何をすれば良いか?

まずは自分の資金状況を確認しましょう。資金状況と言ってもそんなに難しい話ではなく…

こんな感じで良いと思います。そうすると必然的に「売れないと買えない人」と「売れなくても買える人」に分かれます。上記の例で考えると1番上の方は「売れなくても買える人」で、真ん中の女性は「売れないと買えない人」で、3番目の方は様々な事情にもよりますが、ほとんどの場合は「売れないと買えない人」になると思います。

「売れなくても買える人」は…?

まずはじっくりと欲しい家を探しましょう。先に売りに出してしまうとスムーズに購入希望者が現れた場合、バタバタと焦って新しい家を探すことになったり、仮住まいの費用が掛かったりしてしまう可能性があります。

合わせて本当に売却した方が良いかも考えた方が良いかもしれません。もし収益性の高い家であれば貸して月々家賃収入を得て、将来的に売却するのもありですね。

「売れないと買えない人」は…?

売れないと買えない場合は必然的に売却を同時進行で進めざるえません。と言っても当然、これから新しい暮らしを始める家を妥協する訳にはいきませんよね。この場合、多くの場合が条件面で多少の妥協が発生する可能性があります。例えば上記の「売れないと買えない人」の真ん中の女性の場合、一部現金を用意する必要が出たり、3番目の男性の場合だと組むべき住宅ローン額が想定より高くなるなどです。

ただ、不動産会社側も家を買おうとしている人に諦めて欲しくありませんから、いくつかの武器を用意してくれています。

住み替え用に使える武器

家を買ってくれれば不動産会社は儲かりますし、住宅ローンを組んでくれれば銀行などの金融機関は儲かります。ですので、各社出来るだけスムーズに家の買い替えを実現しやすいよう様々なサービスを用意しています。

買い取り保証

買い取り保証とは、今の自宅が一定の期間内に売却できない場合には、自社や業務提携先企業でその家を買い取ることを言います。しかし、一般的に直接買い取ってもらう場合は相場に対して安くなることが多いです。

なぜ一般的に直接買い取りの場合が安くなるかというと、不動産会社も買い取った家を売らなければならないからです。上記の例で言うと1,500万円で買い取ったとして、2,000万円では売れないわけですから1,800円で売りに出し無事成約できた場合、不動産会社は300万円の利益が出ます。

しかし、自社の分譲地を購入してもらえる方であれば、現在の自宅売却で利益を出さなくても新しい家の購入時に利益が確保できれば不動産会社にとってもメリットがあります。

住み替えローン

住み替えローンとは、今の自宅を売ってもローンを返しきれない時に、その残債、新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるサービスで、金融機関によっては「買い替えローン」と呼ばれることもあります。

買い替え特約

買い替え特約とは、今の自宅が売れる前に新居の購入契約を結ぶ場合に、買主と売主の合意によってつける特約で「所有物件が、○月○日までに○○万円以上で売却できない場合には、購入契約を白紙解除できる」というものです。この特約を付帯して契約を締結した場合、もし自宅が売れず購入資金を用意できなかった場合でも違約金は発生しませんし、手付金も戻ってきます。

買う会社に売却も任せた方が良い?

もちろんたくさんの例外もあるのですが、「売れないと買えない人」は基本的に今の自宅を売却する会社も、新居を購入する会社も同じ方が良いと思います。売却・購入のスケジューリングや資金計画など全てを理解している不動産会社に動いてもらった方がメリットが大きいと思います。

他にも「買い取り保証」のところで書いたように「売却」「購入」どちらかの利益が小さくてもトータルで利益が出る方が不動産会社も積極的に動いてくれます。また、自社物件を購入してくれるお客様には「仮住まい支援」など独自のサービスを用意している会社もあります。

中には正直に「当社は自社物件の販売に特化した会社ですので、売却は得意ではありません」と断られる場合もあるかもしれません。そのような場合は遠慮なく不動産売却を積極的に行っている会社を探し相談しましょう。

不動産売却だけにしろ、買い替えにしろ、信頼できる不動産会社を見付けることが納得住み替えの1番の近道です。皆様が信頼できる不動産会社に出会い理想の住み替えを実現できることをお祈りしております。

 

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