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不動産売却時に熱心な相場調べをお勧めしない理由

自分の家を売る時に気になるのが近隣の相場ではないでしょうか?

「近くのあの家は〇〇〇〇万円で売りに出てる」

「この場所は路線価〇〇万円だから〇〇〇〇万円で売れるはず!」

と相場を元に売り出し価格を決めるのは悪いことではありません。
ただし、相場はあくまで相場でしかありませんので、参考程度に確認して、あまり相場に捕らわれ、相場調査に熱中するのは止めましょう。

素人でも簡単に不動産売買価格の相場を知る方法

では、私達にも簡単にできる相場の調べ方にはどのような方法があるのか確認していきましょう。

売却事例を調べる。

インターネット上に全国の売買事例を国土交通省が掲載している「不動産取引価格情報検索」というものがあります。「それは便利!じゃこれだけ見てればいいじゃん♪」と思う方もいるかもしれません。では実際に相場を調べてみましょう。

え~っと、そこそこ情報が多そうな神戸市中央区のマンションの事例はっと…

ご覧ください。神戸市中央区直近1年間のマンション売買事例でさえこの件数です。

運よく近くの事例を見つけられた方でさえ、詳細をご覧頂ければ分かるのですが情報が足りなさすぎます。間取りも階数もわかりません。でも、それはそうですよね?『自分の家がいくらで売れたかインターネット上で堂々と公表されたら個人情報も何もありません。』

という訳で、他にも事例を公開しているサイトはありますが、私達が調べられる範囲での事例だけでは、うっすらとした情報しか得ることができません。

売り出し中の物件価格から予想する。

では次に、実際に売り出しされている物件から相場を予想してみましょう。
ご自宅に入るチラシや、インターネット上の物件情報サイトで近隣の物件が売りに出ていれば参考になるはずです。こちらは間取りはもちろん、細かな特徴や物件によっては写真まで掲載されています。

しかし、売れている物件が広告されているはずはないので、極端な言い方をすると、売り出し中の物件は「その値段では売れていない物件」です。もちろんその価格のまま売れる物件もあれば大きく値段を下げて売れる物件もあります。「売り出し価格と成約価格がイコールではない」ことを理解しておきましょう。さらに売り出し中の物件をよくよく見ていくと、売りに出ている物件にも差があります。

という訳で、売り出し中の物件から私達が得られる情報は、うっすらとした情報しか得ることができません。

インターネット上のAI相場診断・価格診断を利用する。

2018年頃からAI(人工知能)による不動産の価格診断がインターネット上を中心に急速に増え始めました。
では、このようなサービスはどうかと言うと上記の2つでもうっすらとした情報は得られますので確率論で診断することは可能でしょうから利用するのもありかもしれません。

個人的に気になるのは、このようなサービスは誰が何の目的で提供しているのか?という部分です。このようなサービスを利用するには「会員登録が必要で電話番号が必須項目」だったり、「個人情報を提供する代わり」にそのサービスを利用できることがほとんどです。もちろんそれが悪い訳でも詐欺という訳でもありませんが、個人情報を提供して誰のどんな理由に基づく価格かも分からない査定結果をもらうくらいなら、最近ではメールで簡易査定をしてくれる不動産会社に査定を依頼して理由までしっかり聞いた方が良いと思います。

このように、これだけで相場が分かるというようなものはありません。
事前に相場を確認したい場合は集めた情報を複合的に考え予想することしか出来ないのが現実です。

相場調べに意味がないと考える理由

僕がなぜ相場調べに捕らわれることをお勧めしないかを解説していきます。

不動産は全てが世界に1つしかない商品

不動産は世界に2つとして同じものがありません。そして売れるためには1人の購入希望者がいれば成約できます。100人中99人が高いと思っても1人が適正価格と判断すれば、その家は売れます。

例えば「〇〇小学校区で40坪以上の土地を探している」という人がいたとして、その人からすれば35坪の土地はどんなに安くても必要ありませんが、40坪の土地は「まさに求めていた商品」となるのです。

「そんな極端な話あるの??」と疑問に思われる方もいるかもしれませんが、実際にハウスメーカーで理想のプランを書いて、「そのプランがのる土地を探している」なんて話は珍しい話ではありません。

このように近隣相場から…〇〇地域の坪単価から…というのに捕らわれて売り出し価格を決めるのは早計かもしれません。

変動する相場

バブルの時と今の相場は全然違います。そのようなマクロの視点で不動産相場を比較しても意味がないことは皆さんご存知の通りだと思います。ここ最近と言えるようなミクロの視点で見ても売買実績が参考になるとは限りません。

上の例でいうと〇〇小学校区に出ている40坪以上の土地が1つしかない売り出しされてない場合、成約価格は伸びる可能性は大いにありますが、40坪以上の物件が複数売りに出ている場合はその競合物件との価格競争が発生するので成約価格が伸びる可能性は低くなります。さらに言うと40坪未満の土地もその価格に影響されて価格の上限は頭打ちになります。

このように現在売り出し中の物件によっても、自分の物件価格は左右されます。

「わが家が1番」の思い

住めば都とはよく言ったもので、誰しもが自分の家を魅力的だと考えがちです。かくいう僕も売却時に「駅近」こそ絶対的な正義と考えていましたが、現実を思い知らされました(;^ω^)

「うちの床は無垢材を使ってリフォームしたから…」

「駅までは自転車ですぐだし、バス停も近くにあるし…」

「このマンションの中でも一番眺めが良い部屋なの…」

自分の家であれば(特に自分で購入した場合は)誰しもが良い物件だと過剰評価してしまいがちです。ただ、それは自分にとってであって誰しもが気に入るポイントではないことを理解しておきましょう。実際、個人的な思考での物件メリット(「多少きれい」「こだわった建材を使っている」「見晴らしが良い」等)は競合物件よりも売れ易くなる確率は上がると思いますが、物件価格にまで影響を与える可能性は低いと考えていた方が良いと思います。もちろん、必要以上に自分の家を卑下する必要もありませんが、あくまで自分の評価は一面的なものであることを知っておきましょう。

まとめ

という訳で、不動産の場合、全ての物件が世界に一つ唯一のものですから「いくらで売れるか?」に対する回答は誰もわかりません。もちろん不動産会社にも不動産鑑定士でも完全な正解は分かりません。正解のないことの調査に時間をかけるのは意味がないと思います。そのようなことに時間をかけるのであれば、自分の考えを理解してくれる、パートナーと呼べる不動産会社を探すことに時間をかけた方が、納得のいく売却ができると思います。

不動産の売却において私たちが出来ることは限られています。今、不動産の売却を検討中の皆様が最良のパートナーに巡り合えることを願っております。

ここで宣伝です。(;^ω^)

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